原标题：中小房企流动性危机或下半年显露 二三线成拿地主战场热点城市房贷利率优惠增加、公司债发售放宽、私募资管产品被严控等，近期一系列迹象表明，房企融资水龙头于是以被拧紧。有机构应验，中小房企流动性危机或在下半年显露。业内人士回应，杠杆率过低的保守型房企、融资渠道较少的边缘型房企将是资金链风险愈演愈烈的重灾区。在去杠杆背景下，投机资金将被吸管，行业集中度未来将会更进一步提高，房企拿地将更加慎重。
去杠杆展开时房企融资大大放宽去年，因大部分房企销售业绩较好、融资渠道通畅，房企融资成本明显上升。同时，不差钱的房企也建构出有不少地王。国家统计局数据表明，2016年，房地产开发企业做到资金144214亿元，比上年快速增长15.2%。
用益信托工作室数据表明，2016年全年按产品发售日期统计资料，投资房地产类子集信托产品共计843个，规模总计26583677万元，平均值年收益率为7.3%，平均值年限1.77年。不过，今年2月以来，截至20日，投资房地产类子集信托产品经常出现显著的较慢上升趋势，总计仅有10个，规模总计158780万元，平均值年收益率为6.85%，平均值年限1.82年。
此外，随着去年各大房企公司债井喷式愈演愈烈，监管部门实施了一系列政策以放宽公司债，掌控债务规模。比如，沪浅交易所屡屡公布《关于全面推行房地产、生产能力不足行业公司债券分类监管的函》。中原地产研究中心数据表明，今年1月，全国房企还包括私募债、公司债、中期票据等在内的融资合计仅有为133.08亿元，沿袭去年四季度以来的下滑态势。
比起2016年1月同期降幅约92%。同时，融资成本经常出现明显下降。公司债方面，除金隅股份此前接到证监会《关于核准北京金隅股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的国家发改委》以外，Wind统计资料表明，去年11月以来，仍未上市房企发售公司债。
而去年10月还有10家上市房企共发售114.3亿元规模的公司债。用益信托首席研究员李阳回应：房地产企业发债力度早已弱化，解释整个外部环境，还包括监管环境，银行、金融、债券方面都经常出现全面放宽。Wind统计资料表明，截至上市房企去年三季报，房地产业整体资产负债率约77.6%，个别房企负债率甚至超强85%。
不仅房企杠杆率过低，此前居民杠杆率也经常出现较慢下降。不过，当下居民杠杆率已转弯向上。北京大学国家发展研究院教授宋国青回应：房地产市场对于出租汽车政策的反应迅速。
住户贷款增量在2016年10月同比增长率为159.2%，但今年1月已降到21.9%。季调后表明的居民消费贷款增量也经常出现较慢上升，增量同比增长率有可能迅速降至很低水平甚至为负数。对于央行发布的今年1月金融数据中房贷再创新高，申万宏源首席宏观分析师李慧勇回应，这一方面体现地产销售数据迟缓；另一方面则指出与2016年房贷有限，2017年初额度调整后房贷集中于派发有关。
以防风险任务轻警觉债务危机房企负债率过低，过度倚赖融资蕴藏潜在金融风险。有业内人士回应，房企从拿地到交付给较少则必须三年左右，若此时碰上销售滑坡等问题，评级很差的房企有可能就不会经常出现资金链脱落。民生银行研究院院长黄剑辉回应，房地产企业融资渠道正在收窄，或面对流动性问题。
未来一旦资金链脱落风险愈演愈烈，将对银行业导致可怕压制。不应深入分析有所不同区域房地产信贷风险的具体情况，强化名单制管理，容许转入潜在风险曝露的各类问题房企，以及在房价较慢下跌期的地王项目。
值得注意的是，日前在上海市金山区三块宅地拍卖会中，同润集团由于竞拍价格多达自有资金而必要被中止竞拍资格。中金标准数据总经理郝文嘉指出，在本轮楼市调整中，较危险性的两类企业分别是杠杆率过低的保守型企业和融资门路较少的边缘型企业。房企不应谨慎辨别市场形势，中小型房企不应主动谋求与大企业合作，强化外用风险能力。
此外，可主动降价促销，加快回款。今年房价将保持大位中略叛态势，成交量有可能经常出现前低后低。Orient Capital日前公布的研究报告回应，房企将于2017年下半年至2018年初步入债务高峰，仅有届满公司债一项预计约5440亿元人民币。
这意味著，中小型房企将被迫面临一场潜在的流动性危机。个人信贷方面，黄剑辉指出：房地产信贷风险正处于上升期，不应增强个人住房贷款交易的真实性调查，严苛审查购房人首付款资金来源及其债务能力，强化房地产抵押估值管理。央行2016年第四季度中国货币政策继续执行报告回应，下一阶段，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要反对合理自律购房，严苛容许信贷流向投资投机性购房。更为重要的是，从完备财税制度、改良土地占补均衡等方面应从，从供给末端解决问题房地产供需错配问题，建构房地产市场身体健康发展的长效机制。
挤迫泡沫急剧行土地成交价溢价率减少在楼市调控政策大大放宽下，近期商品住宅成交价面积环比经常出现明显上升。中原地产监测的40个城市数据表明，今年1月商品住宅成交价面积环比大幅度上升35%，与去年月均值比起，降幅约42%，但与去年春节所在月份比起，下降21%。此外，各线城市有所分化，一线城市上升17%，二线、三四线城市则分别下降24%和33%。
从土地市场看，1月以来，全国整体土地市场在政策调控下有所降温。单宗成交价10亿元以上地块合计50宗，但在超强10亿元的地块中溢价率超强100%的仅有16宗，这些低溢价地块主要产于在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分热点城市土地成交价溢价率已明显降低，如上海、武汉等城市溢价率皆显著高于2016年平均水平。在华融证券股份有限公司首席经济学家伍戈显然，过去十多年，房地产市场基本上以三年为一周期。
这是由于土地长效机制等深层次问题并未被看清，房价一旦下跌，调控政策就开始放宽。但放宽后房地产价格之后下沉，且每次放宽后，下沉速度近超强之前。同时，一线城市房价本身对全国有较强的样板效应。
中信证券分析师陈聪预计，今年3月房地产市场衰退的可能性较小，但部分城市房价过低，若此时房价下跌，毫无疑问不会减少调控的可能性。高房价的原因在于实施土地管制，城镇住宅建设用地供给严重不足。
中金公司首席经济学家梁红指出，通过对2015年8.7万亿元商品房销售额的分解成可大体估算，税收和土地出让金占城镇房价的六成到七成，包含开发商的建筑成本。而经济快速增长逐步企稳及政策希望城镇化，使得土地市场需求下降。若不减少供给，市场需求与供给的不协商将不会拉升房价，而高房价又将传导至租金、人工成本从而推展通胀。
二三线城市料成房企拿地主战场近期，热点城市土地成交价溢价率明显减少，但土地市场总体仍渐趋分化。业内人士回应，一二线城市土地供应严重不足，今年将之后衰退。未来土地市场主战场或在城市边界较慢扩展的热点二三线城市中进行。
一线城市供不应求今年1月以来，全国整体土地市场在政策调控下有所降温。中原地产研究报告表明，1月单宗成交价10亿元以上地块合计50宗，但超强10亿元的地块中溢价率超强100%的仅有16宗，这些低溢价地块主要产于在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分热点城市土地成交价溢价率明显降低，如上海、武汉等城市溢价率皆显著高于2016年平均水平。
同策咨询研究部分析员郑静指出，土地市场的展现出因城而异。今年1月的土地市场，一二线城市渐趋量跌价大位态势，三四线城市则经常出现显著回升。
尽管一线城市与核心二线城市自2016年9月以来陆续实施较严苛的调控政策，但基于房企资金充足、高地价、利润率维护等因素，开发商对一线城市与核心二线城市的拿地意愿仍较反感。郑静回应，目前一线城市与核心二线城市短期内供应紧缺无法获得显然解决问题，是造成本月一二线城市土地成交量下降的主要原因。而2016年12月底开会的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议，特别强调三四线城市要展开去库存，以及更进一步认为楼市风险在于三四线城市，造成房企拿地积极性骤减。
比如，北京市今年增加了国有建设用地供应。《北京市2017年国有建设用地供应计划》中具体，今年全市计划供应土地3900公顷，比起去年增加200公顷，但保障房用地供应仍与去年持平。中原地产首席分析师张大伟回应，一二线城市供不应求与三四线城市去库存的对立仍在激化。
从全国城市来看，一二线城市的土地供应持续严重不足，预计今年将之后衰退，在这种情况下，房企拿地可玩性漆持续减少，而三四线城市的库存则仍将保持天量水平。二三线城市或出主战场今年初，土地市场正处于推地低谷期，加之房企融资渠道再三放宽，土地拍卖会环节管控更加贤，土地供应和成交价同比、环比增长速度整体皆经常出现下降。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹回应，尽管部分热点二线城市适度减少了住宅用地供应，但仍不受标杆房企的大力抢夺，拿地均价有所上升，指出热点地块的匮乏属性和房企的补库存市场需求仍然反感。民生银行研究院产业研究团队报告表明，目前热点一二线城市已转入调补库存周期，先前将主动减少土地供给，特别是在是中小套型住房用地供给。
尽管如此，调控放宽后市场预期已再次发生改变，高价拿地、高价入市已不现实。2016年1月克尔瑞监测54城的供需之比0.7，大多数城市仍是供不应求，其中北京、重庆等市追加供应量严重不足成交量一半。
克尔瑞研究中心分析师杨科伟回应，地价、房价的双限严控，也在一定程度上忠诚了企业和购房者对房价的下跌预期。此外，随着房地产规模收窄、集中度下降更加普遍地沦为业内共识，企业间的竞争使得规模房企拿地决意更加忠诚。
对于土地市场走势，杨科伟指出，近期国土部公布十三五规划纲要，未来追加建设用地指标上行已是大势所趋。据估计，至2030年前，年均追加建设用地规模较十二五将最少下降33%，这意味著低库存城市将在2017年更进一步放宽土地供应，而北京、上海等城市陆续明确提出的建设用地负增长目标，也大大容许了一线城市追加土地供应。由此来看，土地市场主战场不会在城市边界较慢扩展的热点二三线城市中进行。
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